土地增值税筹划
一、土地增值税计算概念
土地增值税=（收入额—扣除项目额）×适用税率-扣除项目额×速算扣除数
其中：增值额=收入额—扣除项目额
增值率=增值额/扣除项目额
1、收入额：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入，条例指：包括货币收入、实物收入和其他收入。细则指：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、扣除项目额：
条例指：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
细则指：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上，地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划，设计，项目可行性研究和水文，地质，勘察，测绘，"三通一平"等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资，职工福利费，折旧费，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。
（三）不能直接扣除额：与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用，(以下简称房地产开发费用)。
或选择：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)，(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。但川财税政【995】42号规定在4%内扣除。即实际利息+（一）（二）之和*4%
或选择：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)，(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
（四）税金：细则： 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（五）对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)，(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
综上所述，扣除部分为：
扣除方式一:（土地费用+建设费用）×1.3+税金
扣除方式二:（土地费用+建设费用）×1.24+利息+税金
总之，营销费用，管理费用，与项目无关费用不能扣除。
3、适用税率：
(一)增值率﹤50% 税率30%
(二)增值率﹥50%，﹤100%的，税率40%-扣除项目金额×5%
(三)增值率﹥100%， ﹤200%的，税率50%-扣除项目金额×15%
(四)增值率﹥200%的，税率60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
二、土地增值税筹划（五个免征，一个文章）
1、普通标准住宅：按规定建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。如属此类建设项目，在商品房定价时应注意计算增值率不超过20%为宜。一可减低税负，二可提高商品房竞争力。
普通标准住宅：
2006年1月1日前：小于125平方住房
2006年1月1日后：容积率1.0以上；单套面积144平方以下；实际成交价在同一范围1.4倍以下。
成都市房产管理局以成房办〔2008〕60号文给出实际执行价：
二环以内：5780元/平方米
二环至三环之间：5080 元/平方米
三环以外：4730元/平方米
2、立法前项目免征：财法字[1995]7号文：1994年1月1日以前签定的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让的，均免征。1994年1月1日以前签定的房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的。免征土地增值税。财税字[1999]293号文将1998年到期延期至2000年底。前款表诉为房地产转让合同，后款表诉为房地产开发合同或已立项，文字上如何区分？应当理解为，前款应当在1994年1月1日前完成了房地产开发并与用户签定了销售合同。后款应当为仅取得开发权或经建委立项。
对后款，一是土地和房地产转让合同应签定在这一时间内。二是是否投入了资金并进行了开发；三是是否是首次转让；并且是在2000年底前转让。三者缺一不可。
但川地税函发[1997]223号文件规定：对后款免征要求，应当在1997年12月底前，见项目合同送当地县级税务机关审核确认，逾期未办理者，视同应纳税项目处理。
3、个人免征：细则十二条（1995年制定）：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满五年或五年以上的，免征。居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税，居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
财税字[1999]210号：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
个人转让房地产应按此规定尽量满足，这在合同签定时和筹划时应加以注意。
4、规划搬迁：实施细则十一条四款称：因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染，扰民（指产生废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到危害，而由政府有关部门主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁是指实施国务院、省政府、有关部门国家部委批准的建设项目而进行的搬迁的情况。如成都市东调企业，纳税人自行转让房地产的免征土地增值税。
5、房地产投资和联营的征免：财税[2006]21号五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]048号第一条暂免征收土地增值税的规定。财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资企业中时，暂免征收土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应当征收土地增值税。
由此可知，非房地产企业接受投资土地，或非房地产企业将房屋进行投资应当免于征收土地增值税。仍然符合财税字[1995]048号第一条规定。
6、在收入和费用上做文章：
从土地增值税计算公式可以看出：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数
增值额=收入额—扣除项目
增值额与收入成正增长，与扣除项目金额成反增长。
（1）、将精装修房屋价格分解成两部分，一是房地产价格，二是委托装修价格。第二部分不是土地使用权和房地产转让，不征收土地增值税。同时委托装修仅对装修劳务费交纳5%营业税，可大大减轻税收负担但装修企业与开发企业应当没有任何关联关系，否则，税务机关将进行调整。
（2）、扣除项目涉及面宽，可将开发成本部分尽量打足打实，减少期间费用部分，因期间费用是不能计算扣除的。
（3）、在税率临界点位置时，加大公共配套设施的投资，提高扣除金额，从而减低土地增值税税率。
（4）、扣除项目金额中利息是非常重要因素之一。
在借款额较大，利息支付较大时，可利用规定：凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不得超过商业银行同期贷款利息计算的金额。
在借款较少，利息较低时，可利用规定：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除，计算公式为：取得土地使用权支付金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内扣除。
三、预征和竣工结算之比较：
成都市土地增值税预征是按房地产总收入的：普通0.6%、非普通1.2%、商用1.5预交土地增值税。如已竣工则按实际计算增值额的方法清缴，为此，可以计算减少税收负担情况。
如房地产开发成本和开发费用（不含利息）仅为总收入的50%，利息占总收入10%，以上项目利润率为10%，税金按6%计.
则扣除额为：[50%+10%+50%×（4%+20%）+6%]=78%
增值率=(100%-78%)/78%=28.2% 税率为30%
土地增值税=28.2%×30%=8.46%收入，可见按1.2-1.5%预交土地增值税应是划算的。
注意比较预征与核定征收比较：
成地税函[2006]223号文规定预征比例：商用1.5%、非普通1.2%、普通0.6%。
成地税函[2007]46号文规定核定征收比例:商用2.5%、非普通2.0%、普通1.5%。
可知：商用房差1%，非普通住宅差0.8%，普通住宅差0.9%。
四、土地增值税清算有关问题：
（一）、关于清算：
国税发【2006】187号文规定纳税人应当进行清算的
1、房地产开发项目全部完工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
国税发【2006】187号文规定税务机关可要求进行清算
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记单未办理土地增值税清算手续的；
4、省税务机关规定的其他情况。
未清算之前都执行预征，但实际情况可能造成无法清算，
如工程成本长期未支付；工程未进行竣工决算，无法获取正规票据。
如账册不完善，无法计算土地增值税。税务机关又不愿意核定征收。
如工程质量有问题，存在后续完善工程甚至索赔，无法清算。
如前期土地成本在于政府有关部门交往中没有正规票据，如何处理。
现实中是税务机关追得紧就清算，不追就不清。
（二）关于合法票据
税务机关讲有合法票据允许扣除，否则不得扣除，但实际取得合法票据很难，不合规票据又大多产生在地方政府或政府背景企业中，企业很冤，税务机关执法难度很大。
有趋势是，不合规票据补税后变为合法，土地增值税时就允许扣除。 |
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